Darlehenstilgung

Als Darlehenstilgung wird die Rückzahlung eines aufgenommenen Immobilienkredits verstanden. Grundsätzlich existieren hier zwei verschiedene Optionen: Die Darlehenstilgung kann entweder in Gestalt eines Annuitätendarlehens oder endfällig erfolgen. Bei einem Annuitätendarlehen zahlt der Kreditnehmer gleich hohe monatliche Raten an die Bank, in denen Zins und Tilgung bereits enthalten sind. Ist die letzte Rate gezahlt, ist der Kreditnehmer – sofern keine Restschuld mehr besteht – schuldenfrei. Besteht noch eine Restschuld, erfolgt die Prolongation.

Bei endfälligen Darlehen zahlt der Kreditnehmer bis zur Fälligkeit des Kredits nur die Zinsen auf den anfallenden Kreditbetrag. Die Tilgung erfolgt bei Fälligkeit in einer Summe. Banken verlangen allerdings, dass der Kreditnehmer bei endfälligen Darlehen regelmäßig in einen Sparvertrag – den so genannten Tilgungsträger – einzahlt. Als Tilgungsträger kann etwa eine Kapitallebens- oder Rentenversicherung dienen. Die Andienung eines Tilgungsträgers ist bei endfälligen Darlehen zwingend erforderlich, wenn keine anderweitigen Sicherheiten hinterlegt werden können.

Jede Art der Darlehenstilgung hat eigene Vor- und Nachteile. Endfällige Darlehen bieten die Chance auf attraktive Erträge im Tilgungsträger, wenn die Situation an den Finanzmärkten dies zulässt. Im Gegenzug muss jedoch eine höhere Zinslast für das Darlehen geschultert werden, weil keine Tilgung erfolgt. Ob sich dies letztlich auszahlt oder nicht, kann bei der Kreditaufnahme nicht sicher vorhergesagt werden.

Annuitätendarlehen sehen einen sukzessiven Abbau der Verbindlichkeiten vor. Der Kapitaldienst setzt sich aus einer Zins- und einer Tilgungsleistung zusammen. Der Zinsanteil an der Monatsrate geht mit jeder geleisteten Zahlung geringfügig zurück. Im gleichen betragsmäßigen Umfang steigt der Anteil der Tilgung. Die relative Entschuldung bezogen auf den gesamten valutierenden Kreditbetrag beschleunigt sich somit laufend. Sowohl endfällige Immobilienkredite als auch Annuitätendarlehen können eine Zinsfestschreibung oder eine variable Verzinsung vorsehen. Im Fall der variablen Verzinsung kann sich die monatliche Zinslast bei endfälligen Darlehen durch steigende Zinsen deutlich erhöhen. Bei Annuitätendarlehen führen steigende Zinsen zu einem Rückgang des Tilgungsanteils an der Rate, der entweder durch höhere Zahlungen oder einen geringeren Tilgungsanteil ausgeglichen werden muss.