Immobilienbewertung

Bei der Immobilienbewertung wird der Wert eines Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder eines Wohnhauses ermittelt. Die Wertermittlung dient der Findung eines angemessenen Preises und hat dadurch einen empfehlenden Charakter für Transaktionen. Ein verbindlicher Wert kann allerdings nicht festgelegt werden – sofern der im Rahmen der Bewertung ermittelte Preis nicht von zwei Marktteilnehmern (einem Käufer und einem Verkäufer) akzeptiert wird, kommt kein verbindlicher Vertrag zustande.

Die Immobilienbewertung kann auf Grundlage verschiedener Verfahren durchgeführt werden und ist in Deutschland im Detail gesetzlich geregelt. Bei Grundstücken und Eigentumswohnungen kommt häufig das Vergleichswertverfahren zur Anwendung. Dabei wird der Wert von Objekten herangezogen, die dem zu bewertenden Grundstück bzw. der zu bewertenden Wohnung ähnlich sind. Das Vergleichswertverfahren setzt dementsprechend eine ausreichende Anzahl gleichartiger Objekte voraus. Auch eignet sich das Verfahren nicht bei Objekten mit einem hohen Spezifikationsgrad.

Beim Ertragswertverfahren wird der Wert einer Immobilie getrennt vom Bodenwert anhand des erzielbaren Ertrages bestimmt. Das Verfahren kommt insbesondere dann zur Anwendung, wenn der wesentliche Zweck der Bewertung die Ermittlung der mit einem Investment erzielbaren Erträge ist. Darum werden insbesondere Betreiberimmobilien, wie etwa Hotels, Krankenhäuser und Ferienimmobilien, nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Der Wert des Grundstücks, auf dem die zu bewertende Immobilie steht, wird mit dem voran beschriebenen Vergleichswertverfahren ermittelt.

Beim Sachwertverfahren wird der Wert einer Immobilie anhand der für gewöhnlich anfallenden Herstellungskosten bemessen. Auch hier erfolgt eine getrennte Bewertung von Haus und Grundstück, wobei letzteres mit dem Vergleichswertverfahren bewertet wird. Das Sachwertverfahren wird insbesondere bei Immobilien angewendet, die der Eigennutzung dienen. Der ermittelte Sachwert wird in der Regel um Einflüsse des Marktes bereinigt, um ein aussagekräftigeres Ergebnis zu erhalten. So ist ein Dach bestimmter Bauart in einem schwachen Marktumfeld weniger wert als in einem von starker Nachfrage geprägten Markt.

Immobilienbewertungen sind bei Kauf- bzw. Verkaufsabsicht ebenso von Bedeutung wie bei einem Verrentungs- oder Beleihungsvertrag sowie bei der Festsetzung eines Mindestgebotes im Rahmen einer Zwangsversteigerung.